中介服務(wù)受保护 诚信交易莫“跳单”

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 ----张杰、謝(xiè)娜被指“跳单”事件的法律思考

热点回顾：

近日，一篇关于“明星张杰、謝(xiè)娜夫妇購(gòu)买上海某房产却跳单”的文(wén)章在网上发酵，相关话题迅速登上热搜榜，引发众多(duō)网友关注。

在网上所流传的文(wén)章中，一名化名H的经纪人表示，张杰、謝(xiè)娜曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房，而后以不喜欢这套房子為(wèi)由不再購(gòu)买，但后期H发现，二人其实是私下联系房东購(gòu)买了该房源，避开了100多(duō)万大额的中介费。该中介称，如今他(tā)将以法律手段合理(lǐ)维权，或对张杰謝(xiè)娜予以起诉。

法律思考：

一、      什么是“跳单”

“跳单”通常是指买卖或租赁双方通过中介居间服務(wù)取得联系之后，避开中介自行成交或委托其他(tā)中介成交，从而逃避或少付中介费的行為(wèi)。

二、      “跳单”的法律后果

《民(mín)法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用(yòng)中介人提供的交易机会或者媒介服務(wù)，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

这是因為(wèi)，在委托人“跳单”情况下，其在已经利用(yòng)中介人服務(wù)后又(yòu)规避费用(yòng)支付的行為(wèi)，损害中介交易活动中的诚实守信方合法利益。“跳单”系对诚实信用(yòng)原则的违反，亦不符合社会主义核心价值观中诚信价值观要求。

三、      法庭审查要点

1、        中介合同是否有(yǒu)效成立

《民(mín)法典》第九百六十一条规定， 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服務(wù)，委托人支付报酬的合同。

通常情况下，委托人和中介人都会签署《中介服務(wù)协议书》。协议书中一般都载有(yǒu)甲方（委托人）承诺条款，例如“甲方承诺，在实地察看下述物(wù)业后，不会再直接、间接或通过其他(tā)经纪公司或个人与该物(wù)业之业主(或其他(tā)权利人)联系。若经乙方带看之物(wù)业由甲方(或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理(lǐ)人、有(yǒu)直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有(yǒu)关联的第三人)不经过乙方与业主(或其他(tā)权利人)私下联络签约的，甲方需按本协议书约定的标准支付乙方租赁的壹个月房租金/买卖总价的3%作為(wèi)佣金。同时，应按前述佣金标准向乙方支付违约金”。

如双方未签订书面委托合同，也可(kě)以从双方均认可(kě)的微信聊天记录、音频视频记录、客户信息登记记录等证据中认定双方形成事实上的中介关系。

2、        中介人是否已履行中介服務(wù)义務(wù)

主要从几个维度进行考察：（1）房屋信息是否来源于中介人；（2）现场看房服務(wù)是否由中介人完成；（3）是否已向承租方/买受方报告订立合同的事宜；（4）是否将上述服務(wù)环节中的信息同步告知委托人。

3、        未促成交易的责任人是否為(wèi)中介人

常见的未能(néng)促成交易的原因是房屋租金或房屋价款上调。从中介服務(wù)的义務(wù)范围考察，在普通涉及中介服務(wù)的中介合同履行过程中，价款的最终确定是基于出租方和承租方的协商(shāng)和沟通，并非由中介人来确定价格，中介人亦难以对价款起到决定性作用(yòng)。故只要中介人起到提供交易信息和促成交易作用(yòng)即服務(wù)义務(wù)履行完毕，中介人并非未促成交易的责任人。

4、        中介报酬如何确定

有(yǒu)约定从约定。无约定或约定不明的，由双方协商(shāng)确定或由人民(mín)法院结合案件情况进行裁量。

四、      实操指引

1、        務(wù)必订立书面的《中介服務(wù)合同》，明确约定服務(wù)内容、双方权利义務(wù)并重点體(tǐ)现甲方对不会“跳单”的承诺以及违反承诺的罚则；

2、        切忌故意隐瞒与订立合同有(yǒu)关的重要事实或者提供虚假情况，如果损害了委托人的利益，中介人是无法请求支付报酬同时还要承担赔偿责任；

3、        在建立中介服務(wù)初始，就服務(wù)过程中形成的微信聊天记录、電(diàn)话录音、视频录像、看房记录等证据资料要有(yǒu)意识的留存，以备日后的不时之需；

4、        实时留意标的房屋的产权动态或租赁动态，并进行实地走访和考察，作好违约证据的固定。

五、      法条链接

《民(mín)法典》

第九百六十二条 中介人应当就有(yǒu)关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有(yǒu)关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有(yǒu)约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能(néng)确定的，根据中介人的劳務(wù)合理(lǐ)确定。因中介人提供订立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用(yòng)，由中介人负担。

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可(kě)以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用(yòng)。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用(yòng)中介人提供的交易机会或者媒介服務(wù)，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

知识点小(xiǎo)贴士

中介服務(wù)中的“报酬”和“费用(yòng)”的支付条件區(qū)别如下：